Арендная плата

Арендная плата Может состоять на: 1) Деньгах: а) определяется постоянная ежегодная сумма в деньгах на все время аренды, б) денежная арендная плата в течение аренды ежегодно возвышается в степенях, указанных в контракте. 2) В деньгах и продуктах: а) годовое количество неизменно: уплата продуктами производится или натурой, или деньгами на основании годовых средних цен; б) годовое количество изменяется; количество продуктов составляет определенную долю валового урожая. 3) В продуктах: а) ежегодное количество неизменно; уплата производится или натурою, или деньгами по переводу на годовые средние цены; б) количество изменчиво; оно состоит в доле валового урожая. Последняя форма есть самая древняя и для настоящего времени самая неудобная; первая, напротив, новейшая; остальные - суть промежуточные ступени в историческом развитии аренды по мере перехода от натурального к денежному хозяйству. В настоящее время можно считать несомненным, что арендная плата в виде доли урожая невыгодна для арендатора, так как она препятствует повышению интенсивности хозяйства. Причина этого заключается в том, что величина урожая повышается в меньшей степени, нежели издержки производства, употребляемые для такого повышения; следовательно, уплата долей урожая, при увеличении его трудом и капиталом, поглощает тем большую часть чистого дохода, чем интенсивнее ведется хозяйство. Выражение арендной платы, всей или ее части, продуктами делается таким образом: например из 1000 руб. всей арендной платы, по контракту 500 р. выражаются в ценности ржи по средней предшествовавшей цене четверти = положим 5 руб. Следовательно, арендная плата = 500 р. + 100 четв. ржи. В течение аренды арендатор будет платить ежегодно: 500 руб. + стоимость 100 четв. ржи, оцениваемых по цене года уплаты. Таким образом, при 6 р. за четверть владелец получит: 500 р. + 600 р.; при 8: 500 р. + 800 р. и т.д. Цель этого способа состоит в том, чтобы ежегодно арендная плата находилась в правильном соотношении с действительными доходами имения. Но этот способ представляет большие невыгоды; интересы владельца и арендатора идут в разрез; выгода одного сопровождается большею частью потерей для другого. При дурных урожаях, которые большей частью сопровождаются высокими ценами, арендатор может понести чрезвычайные потери, которые не выкупаются урожайными годами с низкими ценами, так как повышение цен при неурожае идет гораздо выше, нежели падение при хорошем урожае. В годы же со средним колебанием цен в ту и другую сторону, эти цены почти не находятся ни в какой параллельной зависимости от урожаев; а потому, величина последних может сочетаться различнейшим образом с ценами, почему (как это исследовано Дрехслером фактически) изменяющаяся натуральная арендная плата, сообразно годовым ценам, никогда не имеет следствием параллели между её величиной и действительным чистым доходом от хозяйства; притом последний основывается не на одном, а на всех продуктах и ежегодно изменяется по своему происхождению из той или другой отрасли. Принять мерилом арендной платы несколько продуктов невозможно, уже по одной сложности процесса вычисления. Для владельца - этот способ невыгоден потому, что его доход с имения ежегодно меняется и не может быть предвиден даже за год времени. Самой удобной формой для уплаты аренды остаются, следовательно - деньги. В хозяйственном отношении неважно, уплачивается ли арендная плата в виде неизменяющейся ежегодной денежной суммы, или она повышается с каждым годом; последний способ можно советовать при аренде имений, находящихся в сильно расстроенном состоянии, или имений, где предвидится скорое проведение новых путей сообщения. Самая несовершенная форма уплаты аренды — продуктами в натуральном виде. Споры о качестве возникают сами собой и уже с первого года уничтожают добрые отношения между владельцем и арендатором, которые более необходимы, нежели сам контракт. Величина арендной платы исследуется как владельцем, так и арендатором. Она называется соответственной в том случае, если приближается к величине земельной ренты плюс проценты с передаваемых арендатору частей капитала. Если она менее этой величины, то владелец теряет сначала часть дохода со своего капитала, а затем и часть ренты; если же она более этой величины, то арендатор лишается части своей заработной предпринимательной платы. Как могут быть велики эти отклонения арендной платы от показанной нормы, это определяется отношением предложения аренды со стороны владельцев к запросу на арендование со стороны арендаторов. Но те и другие регулируют свои требования по величине ренты, исследование которой поэтому составляет необходимую работу для обеих сторон. Величина ренты может быть определена только приблизительно, по следующим причинам: она различна, смотря по системе хозяйства, которая берется за основание при вычислении. При системе, несоответствующей местным условиям, рента менее, и обратно. Справедливость требует брать за основание общепринятую систему в местности у большинства средних хозяев, так как почти вся выгода занятия арендованием заключается в возможности получения дохода выше среднего посредством применения сельскохозяйственных знаний и усиленной энергии. Вторая причина трудности точного определения ренты состоит в самом способе её вычисления, который заключается в следующем: определяется валовой доход от хозяйства и издержки производства; разность составляет чистый доход. В этом последнем заключаются: 1) проценты с капиталов, затраченных в хозяйстве, 2) вознаграждение за труд хозяина по ведению производства и 3) рента. Последняя может быть определена только вычитанием из чистого дохода первых двух величин, из которых первая может быть вычислена без затруднения, но вторая должна быть назначена совершенно произвольно, так как трудно оценить личную деятельность хозяина. Арендатор желает назначить ее возможно большею, а владелец, напротив, по возможности уменьшить. Вопрос может быть решен только конкуренцией и взаимным соглашением. При вычислении чистого дохода от хозяйства, в основание оценки всех видов валового дохода и издержек производства, конечно, должны быть положены средние цены за последнее 10-летие с опущением двух наибольших и двух наименьших, а также средние величины для ожидаемых урожаев и приходов во всех частях валового дохода. Таким только образом может быть определен средний чистый доход, а, следовательно, и средняя рента. В контракте должна быть точно означена как сама величина арендной платы, так и способ её уплаты. Уменьшение арендной платы в течение аренды. Не смотря на самое точное вычисление соответственной арендной платы, в течение арендования могут произойти такие несчастные события в хозяйстве, после которых арендатор не может оправиться. Поэтому арендаторы обыкновенно требуют, чтобы часть потерь от несчастных случаев принимал на себя владелец путем уступки известной части установленной арендной платы. Если на такое условие владелец согласится, то в контракте определяются следующие пункты: 1) какие неблагоприятные события должны считаться (пожар, чума, градобитие, вред от насекомых) "несчастными случаями", 2) при какой степени нанесенного несчастным случаем вреда арендатор может требовать соучастия владельца (при какой доле выбитого градом пространства под хлебом; при каком проценте выпавшего скота и т. д.), 3) кем, когда и по какому способу совершается оценка потери, 4) в какой мере потеря разделяется между арендатором и владельцем и 5) каким образом изменяются установленные в контракте условия относительно сроков и количеств взносов арендной платы после несчастных случаев. Но спорить много о том, полезно ли вообще вводить в контракт подобное обязательство владельца, которое ведет за собою на практике, при разрешении поставленных вопросов, чрезвычайные затруднения. Большая часть писателей разделяет мнение, что в странах с развитой культурой, где повсеместно распространены общества страхования от огня, града, падежей и т.д., где притом системы хозяйства ведутся не по шаблону для обширных местностей, но отличаются чрезвычайным разнообразием на малых пространствах, где индивидуальному развитию талантов хозяина ничто не препятствует, там обязательство владельца участвовать в потерях арендатора не должно иметь места, так как, путем страхования, кредита и комбинации культур, арендатор достаточно может обезопасить себя от разорения. Исключения могут представлять только случаи: войны или чрезвычайного наводнения, требующие специального условия. Но, те же писатели, для стран с неразвитою культурой и слабым обращением, рекомендуют необходимость подобных условий в контракте. Здесь число обществ страхования, даже от огня, весьма ограниченно и они не распространены повсеместно, для индивидуальной энергии хозяина нет того простора в выборе культур и отраслей производства; нередко 3/4 его валового дохода состоят в зерновом хлебе. Здесь, при чрезвычайном градобитии, большом падеже скота, или пожаре, и пр., арендатор может понести такие потери, от которых может оправиться лишь при условии обладания запасным капиталом, в 3-4 раза большем, нежели требуемый арендуемым имением для нормального производства. Так как в подобной стране такие арендаторы могут быть исключением, то для развития арендаторства вышепоставленные условия обоюдного участия в чрезвычайных потерях должны здесь иметь место и представляют необходимую составную часть контракта.

 

< Пред.		След. >