Срок аренды
Начало аренды, или вступление арендатора в хозяйство, должно совпадать с началом хозяйственного года.
Началом года считается тот период в хозяйстве, когда продукты предыдущего года, в большей части своей, потреблены или вышли из хозяйства, вследствие продажи, и когда продукты нового года еще не получены. Этот период совпадает с временем между окончанием весенних полевых работ под яровые растения и началом уборки; следовательно, около 1 июля. В это время в хозяйстве находится наименьшее количество запасов продуктов, облегчающее оценку и передачу имения арендатору. Таким образом, 1 июля можно считать удобнейшим сроком для вступления в аренду.
Относительно продолжительности аренды все сельскохозяйственные писатели высказываются за долгосрочную аренду и притом - тем более продолжительную, чем менее устроено арендуемое имение.
Наиболее распространенный в Германии срок аренды - 12-летний; редко 9-ти и весьма часто - 18-летний. Определение числа лет прежде было подчинено правилу, чтобы оно было кратное 3-х, так как всюду велась 3-х польная система, и считалось правилом, чтобы арендатор мог воспользоваться полным севооборотом. В настоящее время соображение числа лет аренды с числом лет севооборота считается совершенно излишним, так как почти всегда арендатор ведет не один, но два и три различных севооборота, смотря по качеству земли. Следовательно, число лет, соображенное с одним севооборотом, не совпадало бы с другим, и пр. Поэтому, число лет аренды, при условии её долгосрочности, может быть выбрано произвольное.
Определенный в контракте срок аренды может быть, по требованию обстоятельств, сокращаем и продолжаем. Первое может происходить по предуведомлению о прекращении договора со стороны владельца, или арендатора; вследствие продажи имения; или же в случае смерти владельца или арендатора; второе - на основании договора о продолжении контракта далее установленного срока. Сокращение установленного срока аренды по произвольному предуведомлению с той или другой стороны (обыкновенно за год), вводимое в контракте, как правило, равно невыгодно для арендатора и владельца; для первого потому, что связывает его во всех долгосрочных капитальных затратах, владельца потому, что может расстроить все его планы, рассчитанные на свободу от занятия своим имением, в течение времени аренды. Поэтому, обоюдное право прекращать договор ранее установленного в контракте срока может быть допущено лишь в видах охранения интересов одной стороны от злоупотребления другой, или же на случай необыкновенных событий. Например, в Пруссии арендатор имеет право прекратить аренду в случае войны и мобилизации всей армии; владелец может прекратить аренду в случае неуплаты ренты арендатором, конкурса над имуществом последнего и т. п.
Случай продажи имения должен быть специально оговорен в контракте по отношению к продолжению аренды; лучше всего - оставить за владельцем право прекращать при этом аренду, но с непременным условием вознаграждения арендатора, как за сделанные затраты, которыми он не успел воспользоваться, так и за те выгоды, которых он лишается, вследствие уменьшения срока пользования своим капиталом, в арендуемом имении.
Относительно случая смерти арендатора для него выгоднее иметь право удержать аренду за своими наследниками; так как только при таком условии он может рассчитывать передать своим родным плоды своего труда и капитала; в противном случае, предположение возможности смерти, будет останавливать арендатора от затрат, нередко необходимых. Но для обеспечения от некоторых неудобств при этом владельца, право продолжения аренды наследниками может быть ограничиваемо в контракте известными (конечно легко исполнимыми) условиями: например при малолетстве детей - право владельца соглашаться или нет на ведение аренды тем или другим лицом, заступающим место опекуна.
В случае смерти владельца аренда прекращается, если владение было пожизненное; при наследственном же владении требуется в контракте специальное соглашение относительно того, прекращается ли аренда со смертью владельца, или наследники обязываются оставить аренду до установленного срока. Принудительное право продолжения аренды далее контрактного срока в хозяйственном отношении равно вредно, дается ли оно владельцу, или арендатору.
Самым лучшим условием может быть рекомендовано ясное обозначение в контракте, что продолжение аренды может иметь место лишь в случае нового письменного соглашения перед наступлением окончания арендного срока. |
История 