Обоюдные права и обязанности владельца и арендатора в течении арендования

Права и обязанности сторон должны быть установлены в контракте таким образом, чтобы арендатор имел возможность извлекать из пользования имением наивысшую выгоду, а владелец не терпел от этого никакого ущерба.

1. Строения. Арендатор обязывается употребить их для тех целей, для которых они предназначены. Наибольшие затруднения представляет вопрос о взаимных обязанностях владельца и арендатора относительно содержания строений в исправном виде, так как интересы обоих в этом пункте могут значительно расходиться: владелец желает, чтобы строения служили гораздо долее арендного срока; для арендатора достаточно, если они послужат только в течение последнего. Договор, который соединял бы эти интересы сторон с требованиями справедливости, должен удовлетворять следующим условиям:
а) Чтобы владелец мог с точностью рассчитывать на хорошее содержание строений, не будучи принужден для этого вести постоянный контроль и не неся расходов более того, сколько потребовалось бы при собственном ведении хозяйства.
б) Чтобы арендатор с возможною точностью мог оценить размер принятой обязанности по содержанию строений и был обеспечен от несправедливых домогательств владельца.
в) Чтобы между сторонами не могло происходить разногласий.

Эти условия достигаются наилегче, если арендатор будет контрактом поставлен в такое положение, что для него нет интереса уклоняться от исправления строений в большей мере, нежели это целесообразно, а с другой стороны - если для него нет побуждений принуждать владельца к производству больших исправлении, нежели требуется необходимостью. Таким условиям может удовлетворить следующая норма договора: арендатор принимает на себя все исправления находящихся в имении строений (за исключением случая пожара, для чего необходима отдельная оговорка в контракте). Владелец имеет право в начале каждого хозяйственного года производить ревизию и указывать, какие исправления должны быть произведены в следующем году. Если из этого права владелец не делает употребления, то вопрос предоставляется усмотрению арендатора. Устанавливается наименьшая сумма, которую арендатор обязан употреблять на исправление строений средним числом ежегодно без обязательства употреблять ее в том, или другом году, если этого не потребует владелец при ревизии. Этот минимум, помноженный, на число лет аренды, дает минимальную сумму для исправления строений в течение всего периода аренды.

Арендатор обязывается давать безвозмездно подводы (не далее условленного расстояния) и солому, не входящие в счет минимальной суммы. Стоимость исправлений в конце каждого года представляется арендатором владельцу, который утверждает её действительность. Если при обратной передаче имения владельцу, из ежегодных вычислений окажется, что в течение всего периода аренды минимальная сумма не израсходована, то недостающая разность доплачивается арендатором. Если действительно истраченная сумма превосходит минимальную, но не достигает до особо устанавливаемой известной максимальной суммы, то владелец уплачивает арендатору половину разницы между действительно истраченной и минимальной суммами. Если, наконец, затрата превосходит и максимальную сумму, то владелец возвращает арендатору весь излишек над последней и половину разности между максимальной и минимальной суммами. Если в каком либо отдельном году аренды, вследствие усиленных исправлений, сумма затраты превосходит, на определяемый особо излишек, величину средней годовой максимальной суммы (получаемой разделением вышеприведенной максимальной суммы на число лет аренды), то каждый из контрагентов имеет право в начале следующего года сделать за прошедший год уравнительный расчет по описанному способу и разницу немедленно уплатить деньгами.

Кроме условий относительно содержания строений, в контракте должен быть предвиден случай новой постройки, перестройки и капитальных изменений старых строений. По отношению к этому вопросу могут быть два главных случая:
1) владелец обязывается перед арендатором произвести подобную работу и
2) арендатор может изъявить во время аренды основательное желание относительно постройки, перестройки и т.д., вследствие изменения хозяйственной системы.
В большинстве лучших контрактов по этому предмету принято следующее отношение между сторонами. Стоимость новых построек, к производству которых обязывается владелец, принимает на себя последний; арендатор доставляет подводы (на известное расстояние). Арендная плата увеличивается на проценты со стоимости новой постройки. Строения, сооружаемые вновь для хозяйственных целей арендатора, строятся за его счет; в арендном контракте определяется особым условием вопрос относительно величины амортизации (погашения) затраченного арендатором капитала и разделении уплаты этой величины между сторонами.

2. Земельные угодья. Сады и огороды сдаются без всяких указаний относительно способа пользования, так как в интересах обеих сторон возделывать этот вид угодий возможно интенсивнее.

Поля сдавались в арендах Западной Европы в прежнее время, по большей части, с большими ограничениями, которые были направлены к общей цели - предохранить землю от истощения арендатором. Такие меры выражались в контракте в обязательстве арендатора вести определенную систему хозяйства, даже определенный севооборот, с установленным отношением между пространствами под теми или другими видами культур. Установлению этого обычая весьма много содействовала известная гумусовая теория питания растений, по которой они разделялись на истощающие, сохраняющие и обогащающие плодородие почвы.

Учреждением севооборота, предписанного в контракте, с соответственным отношением между пространствами под обогащающими и истощающими растениями, предполагали возможным оградить почву вполне от истощения. В настоящее время эта теория признается ложной, все растения истощают почву и притом те, которые считались обогащающими, выносят из почвы более питательных веществ, нежели другие. Поэтому нет системы хозяйства, основанной на производстве своего собственного удобрения, которая бы не истощала почвы. Чем система интенсивнее, тем более снимаемые урожаи, тем сильнее истощение. Есть два пути уменьшить последнее:
1) вести более экстенсивное хозяйство и
2) покупать искусственные туки.
На первое ограничение ни один разумный арендатор не может согласиться, так как главнейший источник его заработка состоит в ведении собственной системы хозяйства, обыкновенно более интенсивной, нежели бывшая в имении до аренды. На покупку же и применение искусственных туков арендатор может согласиться в одном случае, если они окупаются. В настоящее время можно считать рациональным правилом - не связывать арендатора никакими условиями относительно системы полеводства: прямо вредя арендатору, эти стеснения совершенно бесполезны и для владельца: во-первых, потому, что уменьшают арендную плату и во-вторых, потому, что при долгосрочной аренде поддержание плодородия почвы лежит настолько же в интересе арендатора, как и владельца; в короткий же срок последних двух, трех лет аренды, арендатор, если бы и захотел истощить поля, то не в силах был бы этого сделать.

Луга. По отношению к лугам, мнения хозяев разнятся весьма мало. Арендатор обязывается содержать их в исправном виде, очищая от кустарника, кротовых и муравьиных куч, мха и пр. Так как это лежит и в интересе арендатора, то контрактное определение таких обязанностей не представляет большой важности.
Арендатору запрещается продавать сено и траву, так как они составляют основание плодородия полей. Запрещается также поднимать луга и обращать их в постоянные пашни. Первое из последних двух ограничений вполне рационально. Но второе не безусловно полезно; оно может быть рекомендовано, если луга хороши (например, заливные) и нет - если они дурны. Но арендатору должно быть также предоставлено право распахивать и подобные луга на 1-2 года под посевы хлеба с целью их улучшения, которое даже необходимо в случаях сильного оплотнения почвы и задернелости её. Хорошие луга составляют основу хозяйства по двум причинам:
1) доставляя превосходный, в своем роде незаменимый корм, которого количество, при заливных и влажных лугах, колеблется менее, нежели полевые урожаи, почему луга дают наиболее обеспеченную опору скотоводству и
2) удобрение с лугов есть главная опора полеводства; луга дают полям возмещение питательных веществ, отчуждаемых в продаваемых продуктах.
Но плохие луга, особенно суходольные, не имеют такого значения и так как их урожаи незначительны, то весьма часто расчет показывает более выгодным пользование ими, как полями.

Поэтому можно советовать, по отношению к таким лугам, предоставлять арендатору полную свободу способа пользования. Также излишне запрещение арендатору пастьбы скота на лугах; при быстроте влияния неправильной пастьбы скота на качество лугов, последняя противна интересам арендатора, а при правильном пользовании луга не терпят никакого вреда от выгона.

Постоянные выгоны редко сдаются с какими либо ограничениями. Но так как хорошие выгоны представляют, подобно лугам, опору для плодородия полей (хотя и в меньшей мере), то пока владелец находит их необходимыми, он вполне рационально может ввести в контракт запрещение обращения их в постоянные полевые угодья, допуская однако временную распашку, если она необходима для улучшения качества выгона. Дороги, воды, мосты, колодцы, и пр. требуют специальных обсуждений в каждом частном случае относительно содержания и пользования ими. Еще более специального рассмотрения требует пользование находящимися в имении: дренажем, открытыми канавами для осушки, сооружениями для орошения и т.п. учреждениями, соединенным с земельными угодьями.

3. Железный инвентарь. Плодовые деревья арендатор обязывается подсаживать по мере уничтожения старых, также как деревья и кусты в питомниках, парках и пр.; принадлежности недвижимых частей имения, сдаваемые на основании железного инвентаря, обязывается поддерживать в их виде и в случае уничтожения заменять новыми равной ценности.

4. Все движимые предметы, как живой и мертвый инвентарь, которыми арендатор распоряжается на правах собственника, не требуют никаких особых условий.

5. Налоги, подати и вообще невещественные обязанности, принятые арендатором, требуют условия своевременности их выполнения.

Если в имении нет заводских производств, то в контракте заявляется, что арендатор не имеет права учреждать их без особого согласия владельца. Если же они имеются, то в этом месте контракта определяются условия сдачи их и взаимные права и обязанности сторон.