Предметы арендного договора

Предметы арендного договора.

В аренду почти никогда не отдается все имение со всеми его принадлежностями; всегда некоторые предметы устраняются совсем из аренды, другие продаются арендатору и наконец, некоторые предоставляются в арендное пользование, как железный инвентарь. Отсюда вытекает необходимость точного перечисления в контракте всех составных частей имения и условий, на которых сдается арендатору каждая из них.

Следующая классификация составных частей имения может быть рекомендована, как весьма удобная.

A. Вещественные составные части

1. Недвижимые: земельные угодья, дороги, воды, строения, мосты, плодовые сады и т. д.
2. Движимые: а) мертвый инвентарь машин, орудий и утвари и б) живой инвентарь: рабочего и продуктивного скота ^*).
3. Составные части имения, которые в течение известного времени бывают соединены с недвижимыми, но:
а) Могут быть отделены от них для какого-либо иного пользования и переходить в разряд движимых: напр. полевой инвентарь, лесные деревья.
б) Остающиеся при употреблении соединенными с недвижимыми составными частями, но которые могут быть без изменения вещества отделены от последних , перенесены и, следовательно, стать движимыми: напр. приспособления для отопления печей.

B. Невещественные составные части

1. Права имения
2. Обязанности, или повинности, лежащие на имении.

Все перечисленные составные части имения должны быть описаны в контракте с возможною точностью. Такое описание имения служит первым основанием контракта. Затем, должен быть решен вопрос о форме сдачи каждой составной части в пользование арендатору.

Этих форм четыре: 1) сдача в пользование (аренда в тесном смысле) 2) сдача как железного инвентаря^*), 3) продажа арендатору и 4) уступка арендатору безвозмездно с обязательством при обратной сдаче заменить подобными же предметами.

Относительно удобства той или другой формы сдачи разных составных частей имения, опыт стран с развитой арендной системой приводит к следующим заключениям.

Из недвижимых составных частей имения только немногие не могут быть передаваемы арендатору в пользование (1 форма), а именно такие, пользование которыми может повести к их уничтожению (каменоломни, торфяники), а также такие, пользование которыми совершается в большие промежутки времени и постоянное пользование возможно только в том случае, если мера пользования каждый отдельный раз ограничивается определенной величиной: напр. средне- и высокоствольные леса; низкоствольные же, с коротким оборотом рубки, могут, без вреда для владельца, сдаваться в пользование. За этими исключениями, все земельные угодья и строения правильнее сдавать в аренду, или пользование. Плодовые деревья удобнее для обеих сторон сдавать на условии железного инвентаря.

Движимые составные части имения отличаются тем, что все они при пользовании потребляются: некоторые, как запасы пищи, удобрения, семена и т.п. в течение одного года, или даже одного раза употребления; другие, как например мертвый и живой инвентарь - в течение нескольких лет, в большинстве случаев, еще до истечения арендного срока. Если, не смотря на потребление самого вещества движимых предметов, они все-таки сдаются в арендное пользование (ф.1), то при этом требуется с одной стороны ограждение арендатора в случае, если порча или потеря происходит не по его вине, а с другой стороны еще более необходимы в контракте меры обеспечения владельца в обратном получении всех этих предметов в состоянии ценности при начале аренды. Такие меры чрезвычайно стесняют арендатора, так как он совершенно связан полученным инвентарем, не может его изменять, когда этого потребуют обстоятельства, поневоле должен вести известную отрасль скотоводства и т.п.

Поэтому, в настоящее время в арендах западной Европы считается условием необходимости, чтобы на все движимые составные части имения арендатор получал право собственности. На практике это достигается или предоставлением арендатору права сдавать обратно другой^**) инвентарь и движимости вообще (а не полученный в начале аренды) с доплатой разности в ценности, или, что предпочитается, путем полной продажи инвентаря арендатору при начале аренды, или соединением обоих названных способов, причем часть инвентаря передается по первому способу, а другая - по второму. Все движимости, по отношению к форме сдачи, могут быть разделены на две категории: 1) имеющие определенную ценность - рыночную, или такую, которую легко вычислить (напр. по стоимости производства) и 2) не имеющие определенной цены.

Предметы первой категории удобнее для обеих сторон передавать арендатору прямой продажей; сюда относятся: роды скота, машины, орудия и утварь. Ко второй категории принадлежат: сено, солома и удобрение. Уже одно определение их количества представляет немало трудностей; они не имеют по большей части рыночной цены, эта последняя еще чаще не соответствует ценности употребления таких предметов в хозяйстве; последнюю же ценность определить или чрезвычайно трудно, или невозможно в практической сделке. Поэтому, можно рекомендовать: сено, солому, навозное удобрение, и вообще предметы, не имеющие рыночной цены - сдавать без всякого единовременного денежного вознаграждения со стороны арендатора, но с обязательством последнего при обратной сдаче имения представить, приблизительно, равные количества означенных предметов или несколько меньшие, причем разность в количестве может быть доплачена деньгами по вероятной оценке, что не может иметь особенных неудобств при небольших количествах. Для владельца такое условие представляет ту выгоду, что оно ограничивает арендатора в его стремлении производить в последние два года аренды меньше сена, соломы и навоза; но в тоже время стесняет его весьма мало, так как названные предметы требуются в большинстве систем хозяйства.

Затем, в вышеприведенной классификации следует 3-я группа составных частей имения: а) находящихся в соединении с недвижимыми частями имения, но которые могут быть отделены от последних; сюда принадлежит так называемый, полевой инвентарь, т.е. хлеб, корнеплоды и др. растения, еще неубранные во время вступления арендатора. Эти продукты принадлежат, очевидно, предыдущему хозяину и, следовательно, возникает вопрос, на каких условиях должны они передаваться арендатору: сдачей в пользование, эквивалентной заменой при обратной сдаче аренды натурой, или отчуждением.

Сдача в пользование (т.е. без особой уплаты при вступлении в аренду) не может быть рекомендована потому, что эта форма предполагает при обратной передаче имения владельцу полное возвращение всех продуктов натурой, которые стояли на корню, или находились в земле при вступлении арендатора. Но это значило бы присудить последнего в течение целых двух, трех последних лет аренды вести ту систему хозяйства, которая существовала при начале аренды. Между тем как нередко вся выгода арендатора состоит в изменении старой системы хозяйства.

Следовательно, остается выбор между двумя формами: продажей и эквивалентным замещением принятого урожая в конце аренды, не обращая внимания на род продуктов. Первый способ невозможен в странах с не очень богатым сословием арендаторов и вообще бедной капиталами. Следовательно, остается последний способ, который распадается на две формы:
1) Все продукты, неснятые с земли и передаваемые арендатору, оцениваются на корню по вероятности урожая и цены; полученная сумма считается отданной в кредит арендатору; в конце аренды делается такая же таксация на полях арендатора, передаваемых владельцу; разность между обеими суммами выплачивается деньгами. Сверх того, арендатор уплачивает проценты с полученной суммы - всей, или определенной её части.
2) При сдаче и обратной передаче имения делается оценка всех издержек производства, по условленным ценам (на 1 дес. ржи: на удобрение 9 р., посев 4 р., обработка 3 р. =16 р.) с данного пространства. При сдаче и обратной передаче, противная сторона уплачивает другой за принимаемые культуры по стоимости производства их с данного пространства, Эта стоимость производства условливается заранее в контракте. Последняя форма представляется наиболее удобной также для передаваемых арендатору возделанных огородов с неснятыми продуктами. Плодовые деревья, относящиеся также к рассматриваемой группе, лучше сдавать по оценке с обязательством арендатора при обратной сдаче иметь такую же ценность в общей сумме деревьев, а разность доплачивать деньгами. Тоже относится к сдаваемым древесным питомникам и отдельным деревьям, или группам последних, стоящим на арендуемой земле.

Второй отдел третьей группы составных частей имения составляют: предметы, соединенные с недвижимыми частями, которые хотя и могут быть отделены от последних, но ими можно пользоваться только пока они соединены с первыми. Сюда относятся в особенности разные принадлежности строений: печи, очаги, каменные непереносные корыта и т.п. Так как эти предметы могут служить хозяйству только когда они находятся в нормальном состоянии и, так как ценность их не подвержена значительным изменениям, то лучшей формой сдачи для них служит передача на основаниях железного инвентаря, т.е. с обязательством сдать в первоначальной ценности.

Последнюю группу составных частей имения, подлежащих аренде, составляют права и обязанности.

Права имения хозяйственного характера, как напр. пользование выгоном на чужой земле, пользование естественными водами и т.п. должны быть, конечно, передаваемы в пользование. Права же нехозяйственные, как например, получение оброка с крестьян, могут быть передаваемы в пользование или исключены из арендного условия, смотря по обоюдному удобству.

Обязательства, лежащие на имении, по отношению к арендному договору, могут быть двоякого рода: 1) права пользования в арендуемом имении со стороны других лиц, как напр. сервитуды, прогоны скота и т.п.; натуральные повинности, как подводная, постойная, пожарная и т.п. Все подобные обязательства должны быть переданы арендатору, так как они могут выполняться только хозяйством в данной местности; 2) обязательства, состоящие в ежегодных денежных взносах, каковы государственные и земские налоги. Характерное качество этих обязательств относительно аренды состоит в непостоянстве их величины. Так как они, по большей части, относятся к владению землей и имеют источником земельную ренту, то можно считать правилом справедливости, чтобы арендатор принимал на себя из обязательств, которые могут выполняться с равным удобством также и владельцем, лишь такие, которые ограничены по своему размеру и могут быть известны арендатору.

Так, например, арендатор может принять на себя государственный поземельный налог, если он не подвержен изменениям. Наибольшее затруднение представляют для аренды земские повинности, так как обязательство взноса их равно неудобно для обеих сторон: для владельца потому, что эти взносы делаются небольшими суммами и нередко в неопределенные сроки; для арендатора, потому что величина их чрезвычайно колеблется. Эти неудобства в значительной степени устраняются при следующем условии. В контракте определяется известная наибольшая сумма, до которой арендатор обязывается вносить подобного рода налоги. Эта сумма должна быть рассчитана в предположении, что налоги постепенно возвышаются. Если же потом окажется, что сумма вычислена ошибочно и арендатор платил ежегодно более, то может быть поставлено условие, по которому владелец, по окончании аренды, возвращает арендатору или сумму всех переплаченных последним излишков, или же известную долю этой суммы.

По решении всех поставленных выше вопросов в арендном договоре утверждается: Срок аренды.
________________________________________
* продуктивным или пользовательным скотом называются все виды скота за исключением рабочих лошадей и волов.
** Под именем железного инвентаря подразумевают обозначение таких предметов, которые при сдаче оцениваются и предоставляются для пользования арендатору на условии по окончании арендного срока возвратить владельцу каждую вещь той же доброты, или же за каждую уплатить оценочную сумму.

< Пред.		След. >